多供地能给楼市退烧吗?
2016/10/10 9:58:09 新闻来源:北京晨报
针对近一段时间部分热点城市楼市持续“高烧”,新一轮房地产市场调控热潮正在掀起——自9月30日至10月8日,短短9天时间,北京、天津、成都、合肥、郑州、杭州、苏州、深圳等21个城市陆续出台楼市调控政策,有的城市出台了购房风险提示,旨在抑制投机投资需求,遏制房价过快上涨。
针对近一段时间部分热点城市楼市持续“高烧”,新一轮房地产市场调控热潮正在掀起——自9月30日至10月8日,短短9天时间,北京、天津、成都、合肥、郑州、杭州、苏州、深圳等21个城市陆续出台楼市调控政策,有的城市出台了购房风险提示,旨在抑制投机投资需求,遏制房价过快上涨。

有媒体称,多地房价上涨,凸显楼市供求关系的不平衡,建议政府应切实增加住房用地供应,稳定市场预期。但是,楼市高烧果真源于住宅用地供应量不足吗?

结构矛盾:资金避险与冷热不均

国家统计局数据显示,1—8月份,全国住宅销售面积增长25.6%,销售额增长40.1%。但从全国范围来看,量价齐升的背后,楼市去库存的效果并不明显,一二线热、三四线冷的结构问题仍然突出。

从库存方面看,8月末,商品房待售面积70870万平方米,仅比7月末减少512万平方米,去库存任务仍然艰巨。其中,住宅待售面积减少639万平方米,办公楼待售面积减少2万平方米,商业营业用房待售面积增加54万平方米。

央行近日公布的数据显示,8月份全国人民币贷款增加9487亿元,是7月4636亿元的两倍多,而8月份以住房按揭贷款为主的中长期贷款增加5286亿元,占当月新增贷款的一半以上。

今年3月底,京沪深楼市新政出台或从执行层面从严,投资客的购房资格得到限制,因此,资金开始转战不限购的酒店式公寓等类住宅产品,周边核心热点城市的优质项目也成为投资对象。比如长三角经济圈上海的投资客开始转战苏杭,京津冀经济圈北京的投资客开始转战天津等。同时,经济圈内热点城市楼市也带动周边楼市的投资,比如长三角苏州楼市的火热导致苏州的投资客转战无锡。

“对于一线城市和热点二线城市来说,投资情绪旺盛是一个突出的特点。”在国务院发展研究中心市场经济研究所综合研究室主任刘为民看来,目前热点城市陆陆续续出台限购政策,一方面是缓解住房需求的释放速度,另外一方面是调节市场的紧张情绪,“可能在未来一段时间内,这些城市的限购政策还将持续存在。”

调控十年:防泡沫与去库存

“此轮调控政策相对比较温和,但针对性强,就是限制炒房,防止泡沫出现,房价上涨速度会有所放缓。”中国房地产业协会原副会长朱中一说。

回顾十年来的楼市政策,总有一种“过山车”的感觉。

2005年,“国八条”开启了调控房价的序曲,要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题,作为加强宏观调控的一项重要任务。随后至2007年,“国六条”出台、央行上调存款准备金率及多次加息,政策持续收紧抑制市场过热。

2008年,是政策出现分水岭的一年。上半年,楼市调控持续加码,中国楼市出现10年大拐点,量价齐跌,楼市过热调控取得一定成效。但是,随着金融危机的爆发,从2008年9月央行降低贷款利息开始,一系列政策由“控制”向“救市”的态度转变,其结果就是2009年房价继续上涨。

2009年到2013年,从“国四条”开始,政策再度从宽松转向调控,“新国十条”“新国八条”“新国五条”陆续出台。这一轮的收紧,最终使得各地房价在不同时段出现回落。

2014年,调控政策进入新的轮回。各地方政府逐步取消限购限贷政策以及“930新政”等政策的出台,最终导致楼市逐步回暖,并在2015年年底至今进入新一轮暴涨……

面对防泡沫与去库存、一二线热而三四线冷的结构性矛盾,更需要从房地产政策之外,寻求更加宏观有效的举措加以引导。

安居乐业:供地不足还是产业失衡?

针对市场分化,业内专家普遍建议,房地产调控必须实行分类指导,因城施策。热点城市的调控重点应当是控房价、防风险、防泡沫,三四线城市的重点依然是去库存。

受实体经济利润率下滑、人民币贬值预期等因素影响,近期一些投机投资性资金大量涌入房地产市场。清华大学房地产研究所所长刘洪玉建议,金融机构应对流入房地产市场的资金加强监管,防控楼市风险和泡沫,同时引导更多的资金进入实体经济。

城市安居,重在乐业。业内人士指出,从长远来看,城市发展不能只是房地产一头热,必须要有强有力的产业支撑。如果三四线城市仍旧没有吸引力,那么一二线城市的房价就不可能“退烧”。

全国房地产商会联盟主席顾云昌分析认为,由于我国城市发展不均衡,北京、上海、深圳和一些重点二线城市本来就不存在去库存问题。相反,很多三四线城市由于市场饱和、商业地产过多、产品业态错配等原因,库存压力仍然很大。

从总体上看,房地产调控不仅仅是市场问题,更是宏观社会政策的问题。面对房价暴涨的市场失灵,只有依靠社会政策不断完善,在制度设计上注意产城融合,让公共服务空间布局进一步均等化和合理化,才能从根本上矫正房地产市场失灵,避免城市无序扩张。

“楼市‘供给侧’改革的重点应该是‘疏’,疏导人口流向,建设多个智慧型中小城市和卫星城镇,对涌入大城市的人口进行疏导;疏导产业发展,增加中小城市就业机会,吸引人口在当地就业生活;疏导城市构造,尤其是疏导土地供应结构。”顾云昌说。
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责任编辑:smile

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