楼市限购之后是否还有后招?
2016/10/10 9:40:16 新闻来源:北京晨报
9月30日起,21个城市针对楼市密集发声,其中6个城市在短短数天内连颁两道禁令。限购、提高首付比例几乎成为集体调控楼市的标配。
9月30日起,21个城市针对楼市密集发声,其中6个城市在短短数天内连颁两道禁令。限购、提高首付比例几乎成为集体调控楼市的标配。

这场开始于去年年底,在今年年中发酵,并在八九月份达到癫狂状态的全国性房价上涨,随着这波高密度政策出台而被遏制:不少地区已经出现购房者毁约退房的现象。

楼市,中国人理财的最后一道心理防线,未来又将走向何方?

二套房七成首付是主流

今年“十一”,除了车水马龙的高速路和著名景点,楼市是当之无愧的主角。

长假期间,几乎每天都有两三个城市公布最新楼市政策。9天中,有21个城市针对楼市发声,其中16个城市明确表示将新规定或进一步采取限购政策;15个城市明确将上调首付比例,以降低购房融资的杠杆率。

值得注意的是,在这15个城市中,最高的首付比例为七成。如北京,将购买二套房以144平方米为界限,分为“普通自住房”和“非普通自住房”两类,后者在按揭贷款时购房者需要至少首付七成,而前者也要至少首付五成。而深圳、广州等地则将二套房首付比例全部调整为“七成以上”。

不仅如此,不少城市还上调了首套房的首付比例。武汉、济南等地将首套房首付比例由此前的20%上调至30%;北京地区则由最低30%上调至最低35%;天津部分地区首套房贷款比例上调至40%。

“以北京为例,尽管目前银行对首套房利率优惠政策变化不大,但之前是认贷不认房,就算购房者名下有房,在还清贷款后购房也可享受首套房待遇。而新政则将购房门槛提高不少。”伟嘉安捷企划经理吴昊向北京晨报记者表示,在购房人群中,大约有40%的购房者是二套房购买者,其中有三分之二可能受到新政影响。在这些人中,大部分购房者都希望购买140平方米以上的大户型。

按此计算,如果在北京以500万元的房屋为例,按照以前30%的首付比例计算,购房者需要支付首付款大约150万元。而按照新规,即便是首套房首付也要多出25万元,如果二套房,普通自住房则将多首付100万元,而非普通自住房的首付则要多出200万元。

银行信贷或被迫再调整

“下半年,银行将着力发展个人房屋按揭贷款。”仅仅一个半月前,各家上市银行中期业绩发布会上,银行高管的雄心壮志还萦绕耳边。如今,各地政府则要求收紧楼市的金融杠杆。央行行长周小川也表示,政府高度重视部分城市房价上涨,信贷增长会有所控制。

今年以来,个人住房按揭贷款以从未有过的方式,支撑起了整个金融业新增贷款的比重。央行数据显示,8月份以个人按揭贷款为主的住户部门中长期贷款新增贷款6755亿元,占当月人民币贷款新增总额9487亿元的七成以上。有业内人士直言,今年中国的GDP增长主要动力源于楼市。

“银行不得不随着国家政策的调整而改变方向。”民生银行首席经济研究员温彬坦言,即便银行不愿意调整,但楼市的风险已经凸显。不过,他预计,银行针对首套房贷款优惠仍将有所保留,将会继续服务于刚需人群。

北京晨报记者调查发现,目前各家银行还暂未对房屋按揭贷款执行新政。但在新政出台前,已有银行将首套房贷款利率优惠从此前最低8.3折,上调至8.5折。
吴昊表示,由于今年楼市火爆,银行贷款任务已经基本完成,上调折扣也有年底流动性收紧的原因。

加息?加税?楼市限购之后,政府是否还将有后招?

日前,国际货币基金组织(IMF)曾表示,中国大城市房价暴涨不可持续,建议征收房产税。但业内人士分析认为,由于当前中国一些房屋产权并不明晰,短期内征收房产税难度较大。

“从以往的经验看,如果限购、去杠杆都不管用,那么下一步就是加息了。”吴昊认为,现在已经到了调控政策必须得出的时候了。

在中国银行国际金融研究所宏观经济与政策主管周景彤看来,今年四季度至明年一季度,将是中国楼市的重要转型期,但对于是否有进一步动作,则还要看当下政策执行情况。“政府要控制房地产癫狂状态,而非一棒子打死。保持平稳才是上上策。”

华创证券分析师屈庆则认为,限制热点城市是为了将需求挤出到非热点城市,整体还是会因城施政,不会全国范围内收紧房地产政策。

汇丰的报告也显示,中国房地产过热只在个别城市,全国房地产发展不平衡、一二线城市以外其他地区房产价格因高库存而走平,系统风险仍然很低。

此外,业界也有声音认为,楼市平静之后股市或将再起。

“这算得上是史上最严楼市调控,预计这一轮房价上涨接近尾声了。”方正证券首席经济学家任泽平认为,国庆密集的房地产调控或将再度利好股市。“房地产调控利好债市,利好消费股和PPP,利空商品和周期股。”

而中金报告则认为,未来几个月房价有望降温,但政策再加码阶段,对应A股地产股仍有10%到20%上涨空间。

不过,广发策略则认为,楼市资金流入股市的条件相当苛刻。首先要保证房价下跌是短周期下跌,而非长周期向下拐点。其次,货币政策进一步宽松,但这一点可能性很低。

9天21城发布楼市调控政策

9月30日

北京:首套首付35%,无论有无贷款,二套首付50%。

天津:外地户籍在市内六区和武清区禁购第2套。

10月1日

成都:部分区域只能新购买1套商品住房。

郑州:180平方米以下住房,本地户籍限购第3套,外地户籍限购第2套。

10月2日

无锡:外地户籍禁购第2套。二套首付由不低于30%调整为40%。

济南:本市户籍禁购第4套,外地户籍禁购第2套。首付比例提高。公积金贷款最高额度下调。

合肥:市区内本市户籍禁购第3套,外地户籍首套需有连续社保和缴税证明,禁购第2套。

10月3日

武汉:部分区域实施限购政策,首套首付比例提至25%,二套房提至50%。本地人禁购第3套,外地人禁购第2套。

苏州:外地户籍首套房需提供纳税或社保证明,禁购第2套。本市户籍禁购第4套房。

郑州:首套房贷款首付30%,二套房40%。

10月4日

苏州:首套房最低首付比从20%调高至30%。

深圳:深圳户籍成年单身人士在深圳禁购第2套住房;在深圳连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭禁购第2套住房。

广州:本市户籍禁购第3套,非本市户籍提供3年以上个税证明或社会保险缴纳证明的,禁购第2套住房。

长沙:住建委约谈部分涉事开发商,要求大力整改,强调反对“暴涨乱涨、为涨而涨”。

10月5日

南宁:开发商取得预售许可10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,实际销售价格不得高于预售申报价格。

南京:(9月25日,南京对本市户籍禁购第3套,外地户籍禁购第2套。)非本市户籍首套需提供1年社保;本市户籍成年单身人士禁购第2套;首套首付50%。

厦门:180平方米及以下,本市户籍禁购第3套,外地户籍禁购第2套、首套需3年社保。

10月6日

珠海:144平方米及以下,本市户籍禁购第4套;外地户籍禁购第2套,首套需一年社保。

惠州:强化预售制度的落实以及预售资金的监管力度,首次对中介的秩序规范做出规定。

福州:144平方米及以下的,城区户籍禁购第3套;外地户籍禁购第2套,首套需一年社保。

东莞:本市户籍禁购第3套。外地户籍购买2套需1年社保。

10月7日

佛山:本市户籍禁购第3套。非本市户籍可购买1套新建商品住房。
10月8日

上海:继续严格执行“沪九条”的基础上,进一步强化市场监管。

合肥:限购查询对象除购房者本人、配偶外,未成年子女也纳入其中。
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责任编辑:smile

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